CONDOMINIO
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utile richiamare alla memoria le regole del condominio,
definito croce e delizia degli italiani.. Ma quanti conoscono
queste regole, quanti sanno farle rispettare per non dover
recriminare poi?
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Quando
un edificio ha un minimo di tre unità immobiliari, divise
in piani, appartenenti a diversi proprietari, e alcune parti
che per destinazione funzionale sono di proprietà comune,
assume la denominazione di Condominio.
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Il
condominio pertanto è l'ente che gestisce le parti comuni
dell'edificio e, come tale, presiede autonomamente all'attività
amministrativa nell'interesse collettivo.
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Se
i condomini sono in numero superiore a tre può essere nominato
un amministratore; quando il loro numero è superiore a dieci
diventa obbligatorio formare un regolamento.
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L'art.
1138 del C.C. prevede quelle che sono le norme base, che
di solito vengono integrate da un regolamento stilato ad
hoc atto a risolvere, i conflitti di interesse che possono
insorgere fra i condomini.
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Il
condominio opera attraverso due organi distinti: l'assemblea,
a cui competono funzioni di controllo, amministrativo e
organizzative, e l'amministratore le cui attribuzioni sono
essenzialmente esecutive.
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Ma
questi è pure organo finanziario in quanto è tenuto a riscuotere
i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio ed è obbligatorio,
nei confronti dell'assemblea, a rendere conto della sua
gestione alla fine di ciascun anno.
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Dovere
dell'Amministratore, dunque, è la corretta gestione finanziaria
oltre che tecnica. Tenuto poi conto che le obbligazioni
assunte dall'amministratore a nome dei condomini sono automaticamente
riferibili anche ai condomini stessi ne consegue che l'assemblea
ha il fondamentale dovere diritto di vigilare affinché avvenga
la puntuale e regolare presentazione del rendiconto annuale.
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Troppo
spesso i condomini accettano passivamente alcune situazioni,
vuoi per disinteresse vuoi perché è più facile delegare
che battagliare e si trovano poi a subire pesanti conseguenze.
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Una
di queste è rappresentata dai versamenti sul conto corrente
intestato all'amministratore stesso, il che rappresenta
una grave irregolarità, perché se l'amministratore si rende
irreperibile sono i singoli condomini che devono farsi carico
di ripianare i debiti che, se poi sono con un ente erogatore
di servizi comuni (es. acqua, gas ed energia elettrica)
possono trovarsi con una diffida alla sospensione dei servizi
stessi.
IL CONDOMINIO E’ UN CONSUMATORE
?
- Non si viene
a capo della natura giuridica del condominio, cioè se sia
da considerare un “consumatore” oppure un soggetto giuridico
equiparabile a una società o a una ditta.
La questione
non è trascurabile perché ,se il condominio formato da persone
fisiche è un consumatore, allora si applica l’articolo 1469/bis
del C.C. che prevede l’inefficacia delle clausole vessatorie
sottoscritte dall’amministratore in un contratto, ad esempio
con una ditta per la manutenzione dell’ascensore, mentre
se non è un consumatore l’articolo non si applica.
Con una recente
ordinanza /n.10086/2001) la Corte di Cassazione ha stabilito
che, “poiché i condomini vanno considerati senz’altro consumatori,
essendo persone fisiche che agiscono per scopi estranei
all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente
svolta, anche al contratto concluso dall’amministratore
si applicano gli articoli 1469/bis e seguenti del C.C “.
Va rilevato che
non esiste alcuna definizione normativa sulla figura giuridica
del condominio , ma anche dopo l’ordinanza della Corte di
giustizia europea aveva dato in più di una sentenza un’
interpretazione molto restrittiva della figura del consumatore,
inquadrandolo esclusivamente nella persona fisica che non
agisce per scopi imprenditoriali o professionali.
La Suprema Corte
europea aveva preso però in considerazione altri casi, ma
ora dovrà pronunciarsi proprio sul condominio perché il
Tribunale di Bologna , sospendendo una causa in corso, le
ha sottoposto la seguente questione pregiudiziale: se ai
fini dell’applicazione delle norme sulle clausole vessatorie
“ il condominio possa considerarsi consumatore ove i singoli
condomini siano persone fisiche ovvero agiscano per fini
che non rientrano nella loro attività professionale “.
La sentenza della
Corte di Giustizia europea risolverà definitivamente la
questione, sempre che sia chiara.
(SdC-gen.2002
