PER CHI COMPRA O VENDE CASA

L’abolizione dell’INVIM dal 1° gennaio scorso disposta dalla legge n.448/2 consente di risparmiare diversi milioni nella compravendita della casa, per cui molti stanno pensando di approfittare di questa occasione.

A tale proposito, il Comitato di Milano dell’Unione Nazionale Consumatori ha preparato un “decalogo” per chi compra e per chi vende, tenendo conto anche degli usi e consuetudini.

Per chi compra. La compravendita può avvenire sia tramite agenzia sia con trattativa fra privati, ma in ogni caso è bene farsi consegnare subito copia dell’atto di provenienza (rogito, dichiarazione di successione, atto di donazione), informandosi sul motivo della vendita ( se per esempio il venditore ha difficoltà economiche, l’affare è più pericoloso rispetto, per esempio, alla vendita motivata dall’acquisto di appartamento più grande) Versare quindi un piccolo acconto all’atto della sottoscrizione della proposta d’acquisto (1.500 €) e fissare la data del compromesso almeno due mesi dopo, per poter effettuare tutti i controlli possibili, non solo relativamente alle trascrizioni, ma anche circa le spese condominiali ed eventuali delibere per spese di manutenzione straordinaria. Verificare che l’immobile, se ristrutturato, sia in regola con le norme edilizie, meglio tramite un professionistadi fiducia.

All’atto del compromesso, solo ed esclusivamente aver accertato che sull’immobile non sono trascritte ipoteche, pignoramenti, servitù o altri oneri, versare la caparra (non più di 10.000 €), oltre all’acconto (non più del 30% del prezzo pattuito).

Per chi compra e per chi vende. Il compromesso deve essere sempre molto dettagliato. E’ importante che venga sempre indicata la data del trasferimento del possesso (ossia di consegna effettiva dell’immobile), le modalità del versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere stipulato l’atto di vendita notarile,precisato con la dicitura “entro e non oltre il termine essenziale …”.

Devono essere indicate eventuali penali in caso di ritardata consegna dell’immobile (nell’interesse di chi compra), di ritardata stipula del rogito (per entrambe le parti) e per il ritardato versamento del prezzo (nell’interesse di chi vende).

Per essere più tranquillo l’acquirente può chiedere ed ottenere la trascrizione del compromesso, ma è bene che tra il compromesso ed il rogito trascorra meno tempo possibile, per ridurre al minimo il rischio, nel frattempo, di trascrizioni di pignoramenti.

La consegna dell’immobile dovrebbe avvenire non oltre il rogito.

Per chi vende. La vendita è un’ operazione senz’altro meno rischiosa dell’acquisto, a meno che al venditore non occorra il ricavato per pagare altro appartamento per il quale si è già impegnato. In tal caso si dovrà fare particolare attenzione ai termini per i pagamenti, stabilendo nel compromesso penali elevate a carico dell’acquirente per ogni giorno di ritardo, oppure facendo versare subito, in via fiduciaria al notaio, l’intero prezzo convenuto.

Se la compravendita avviene tramite agenzia. Rivolgersi ad agenti immobiliari iscritti a ruolo alla Camera di Commercio e stabilire da subito chiaramente la percentuale di provvigione. E’ bene sapere che le agenzie maturano il diritto alla provvigione generalmente alla sottoscrizione del compromesso e a loro carico non sussiste al cun obbligo (contrariamente a quello che comunemente si crede) di verificare che l’immobile sia gravato o meno da ipoteche o altri oneri.

Se dopo il compromesso sorgono problemi e non viene stipulato il rogito, la provvigione comunque è dovuta, a meno che risulti provato che l’agenzia ha nascosto circostanze a essa note ed essenziali per il buon fine dell’affare.

L’incarico all’agenzia può essere conferito anche non in esclusiva, cosicché il venditore può vendere ad un acquirente da lui trovato senza essere tenuto a corrispondere provvigioni.

E’ consigliabile però dare incarico ad una sola agenzia e, in ogni caso verificare che i formulari usati dagli agenti siano stati approvati e depositati presso la Camera di Commercio dove l’agente è iscritto.

Infine attenzione alle proposte “ irrevocabili”, di norma utilizzate dalle agenzie con la regola del tacito rinnovo, tranne disdetta da dare con largo anticipo. Il cliente resta vincolato per tutto il periodo stabilito e anche se trova da solo casa da acquistare o trova sempre da solo l’acquirente cui venderla, deve corrispondere ugualmente la provvigione, dato che la proposta contiene una clausola in tal senso.