VADEMECUM PER CHI RICHIEDE UN MUTUO IPOTECARIO

Ø      La chiarezza del contratto. Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia, il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E’ consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle “condizioni generali” proposte dalla banca. Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti, ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.

Ø      Il tasso. E’ generalmente l’elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E’ invece importante approfondire altri fattori qui sotto elencati prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio famigliare. E’ necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso di ingresso, più basso per le prime semestralità e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere alettante, ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.

Ø      Le spese accessorie. Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici: è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni più o meno imposte, con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile o morte del mutuatario. E’ bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.

Ø      La penale per estinzione anticipata. E’ opportuno individuare nel contratto il costo per l’estinzione anticipata del mutuo. Spesso le banche, ma non tutte, richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari che non consentono il trasferimento di mutuo al nuovo acquirente.

Ø      I tempi di istruttoria.  Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.

Ø      Il tasso di mora per ritardato pagamento. Anche  se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non potere puntualmente pagare le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.

Ø      Le garanzie supplementari richieste dalla banca. Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purchè siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. E’ invece da respingere un’eventuale richiesta della banca, più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi, di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.

Ø      Le rinegoziazioni. La discesa dei tassi di interesse che si è verificata ultimamente ha reso possibile cambiare in corsa le condizioni dei mutui. La rinegoziozione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (bsnca-mutuatario). La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l’apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.

Ø      Le clausole vessatorie. Gli abusi subiti talvolta dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l’acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive. Proprio le clausole vessatorie – abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l’Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti – doveri tra clienti e banca. L’utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo. Qualora alcuni termini del contratto determinino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possone essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l’uso.

Ø      I consulenti e gli intermediari. Chiedere e ottenere un mutuo per l’acquisto della casa, oggi è un’operazione alla portata di tutti.e’ normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e produrre i pochi documenti che questa chiede. Non si giustificano perciò percentuali rilevanti richieste talvolta da mediatori finanziari. Chi chiede un mutuo è ha bisogno di chiarimenti, ha sempre a disposizione le associazioni dei consumatori e il notaio professionista imparziale la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento, necessario per la costituzione dell’ipoteca, rappresenta un costo che potrà essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza necessaria.

Ø      Le modalità di erogazione. Poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nel apposito ufficio, ciò può essere fatto solo dopo la stipula del mutuo. Spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato. Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E’ compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

Ø      La detraibilità fiscale. La legge prevede la detraibilità fiscale degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento di onere fiscale va dunque esaminata con attenzione,eventualmente con l’aiuto di un esperto, per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo.

Ø      L’importo dell’ipoteca. L’ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) devono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all’asta della casa. Per questo motivo l’ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell’importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo – che tuttavia non sempre tutte le banche concedono – potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell’immobile.

Ø      Le modalità di cancellazione dell’ipoteca. Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando non siano trascorsi 20 anni dalla sua costituzione: in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai venti anni, perciò vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità. In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l’ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E’ bene ricordare che la cancellazione di un’ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile (circa 1 milione per un’ipoteca di 300 milioni).

Ø      I limiti della facoltà di vendere. Alcuni contratti di mutuo prevedono che l’utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo, in caso contrario, a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte anche all’eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiede la soppressione, oppure cambiare banca. In ogni caso, il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio 5 anni).